既存住宅瑕疵保険の普及しない理由

 4月から建物状況調査の斡旋が中古住宅売買時に不動作業者の義務となりました。

 ちなみに建物状況調査いわゆるインスペクションの実施は、義務ではありません。つまり、不動産業者が売主さん又は買主さんに建物状況調査が出来ますが、どうしますか?と斡旋するのが義務になったということです。併せて実施の有無や実施した場合には説明も必要になります。

 建物状況調査(インスペクション)を実施して指摘事項がなければ、既存住宅瑕疵保険に加入することができます。しかし、一般的には指摘事項がない物件は3割程度と言われており、残りの7割は指摘事項があります。この指摘事項を補修して再検査を受け合格しなければ既存住宅瑕疵保険には加入できません。

 問題はこの補修・再検査を物件の引渡前までにする必要があることです。

 すなわち、売主さんの名義のまま、補修工事をする必要があるのです。

 売主さんが補修工事をして、瑕疵担保保険付きの中古住宅として売るケースは少ないことは心情的なものも含めて理解していただけるのではないでしょうか。これから売る家にあえてお金をかける方は、あまりいないですよね。となると買主さんが補修費用を負担ということになります。ただ、建物を引渡し前に実施するとなれば、売主さんの名義のままで補修工事を実施することになります。それ以外にリフォーム工事をおこなうとすれば、補修工事と一緒に行う方が工事費としては安上がりです。ただ名義は売主さんのなのです。売買契約は結ぶにしても、何か問題が発生して、残代金の支払い=物件の引渡し=所有権移転(名義の買主さんへの変更)に至らなかったら補修工事の費用はどうするのか・・・・・・。

 落としどころが、難しいです。リスクが大きいのです。

 そのため、中古住宅の個人間の売買では、既存住宅瑕疵保険の普及が進まないのです。この制度を活用するためには、売主さん・買主さん・不動産業者・建築業者の理解の信頼関係と協力関係と適切段取りが必要になるのです。

 リスクが大きい取引は誰しも積極的にはやりたくありません。そのため既存住宅瑕疵保険の普及は進まないというのが現状なのです。逆にこの問題を解決すれば、この制度は爆発的に普及すると思います。インスペクション費用や保険金額を合計しても大きさや再検査有無にもよりますが、費用は20万円位からで既存住宅瑕疵保険の加入が可能です。

 但しこの制度を上手く使えば、税制面でも有利になることも多く購入者のメリットは多いので、チャレンジする価値はあるかもしれませんね。

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