マンションと駐車場。③

マンションと駐車場

本日は、天気予報では3月並みの暖かさとのことでしたが
思いっきり寒かったですよね。

 

やはりスーパーコンピューターを使って予報しても

外れる時があるんですねぇ。

 

さて今回は「マンションと駐車場」のお話第3回目です。

運用の方法は

分譲マンションの駐車場の運用についてです。

管理組合所有の駐車場の場合、使用者を決める方法は、一般的には「空き待ち」が多いです。

 

新築販売時に駐車場を抽選などで場所を決めておき、空きが出たら次の人が順番で使用できる。

または、空いたら希望者を募って抽選という形が多いです。

 

一度良い場所を確保し、ずっと使い続けるのは、ズルいなどという意見もあるのですが、車の場合は、車庫証明という制度もあるので、場所の移動がしにくいようです。

 

ただ、中には4年に1回抽選で一から場所を決めなおす(ガラ ガラ ポンって言ってました。)ことをルールとしていたマンションさんもありました。

そのあとの車移動の手間や抽選から漏れた人が駐車場をマンション外に確保することの大変さを考え、そこまでやるマンションさんは、少数派だと思います。

 

空き駐車場問題。

最近は、駐車場の問題で、最も深刻なのは「空き駐車場問題」です。

柏・我孫子地区の既存マンション(中古マンション)では、それほど顕著ではないのかもしれませんが、

ガソリンの高騰や車に対する考え方の変化などにより、都心では車を持たない世帯が急増しています。

 

その結果、空き駐車場が増加して、収入が減りマンションの管理組合の財政が悪化しているのです。

特に管理費会計の収入に駐車場使用料が入っている組合は深刻で、電気料金の値上げや消費税の値上げなどで支出が増えていくにも係わらず、駐車場使用料の収入が減ることにより、すぐに赤字となり、管理費値上げの検討が必要となります。

 

もちろん管理会社に支払う管理委託料やエレベーター会社に支払うメンテナンス料などの値引きの対応にて、処理できているケースもあります。

空き駐車場対策。

空き駐車場対策としては、

①賃料を下げて満車にする

②他の用途に転用する(駐輪場やオートバイ置場など)

③外部に貸す。

などの対策が考えられます。

 

①は、賃料の価格設定がとても難しいです。賃料の値下げをして駐車場の利用率があがらなければ単なる収入が減っただけで終わってしまいます。

成功させるためには、事前の綿密な調査とネゴシエーションが重要。

 

②は、平置きであれば可能ですが、機械式駐車場だとかなり難しい部分もあります。

機械式駐車場にもバイクを入れることは可能ですが、通常パレットが移動するため

バイクが転倒した際の責任の問題をどうするのか。また駐車場のメンテナンス業者が嫌がったります。その点をクリアする必要があります。

平置きであれば、特に問題なく転用は可能なので、オートバイや自転車の駐輪費用を徴収すれば、管理組合の収入にもなります。

 

外部貸しは、税金の問題が出てきます。2012年2月に国税庁から分譲マンションの駐車場をマンションの居住者以外に賃借した場合は、外部貸ししている部分については収益事業と見なすとの見解が明確となり、課税されるために原則として分離会計を行う必要が出てきます。

実施する場合には管理会社に相談してみると良いでしょう。

 

どれも決定打とは言えないのが、現状ですね。

マンションと駐車場の問題については、マンションの立地や環境によって様々なパターンがあり一概にはいえません。

 

これからマンションを購入するのであれば、中古マンション選びの注意点として、購入を検討しているマンションで自分が使用する駐車場が確保できるのかだけでなく、駐車場収入が管理組合の会計上どうなっているのかも確認した方が良いかもしれませんね。

 

最後までお読みいただき有難うございました。