マンション経営って?

昨日は、午後から友人と仕事について、弊社にて情報や意見交換をしておりました。
やはり、弊社も単純に中古マンションの売買仲介をするだけではなく、ファイナンシャルプランナー的な保険の見直しや住宅ローンの選定などにも精通したエージェント業

になっていかねばならないと痛感した次第です。

そんな中、友人は個人的興味と勉強で某会社の「マンション経営」セミナーに行ってきたとのこと。今回は「マンション経営」「投資マンション」について考えてみたいと思います。

 

友人から見せていただいた「マンション経営」セミナーのレジュメに記載されていたことを読むと次のようなことが書かれていました。

「都心にワンルームマンションを借り入れをして買う→安定収入を得る。」

ポイントとしては、

①鉄筋コンクリート造であれば、一般的に60年は持つ。

②中古の方が手頃で投資利回りが良い。建物の価値の低下にくらべ、家賃の低下の方が

 遅い。すでに物件が稼働しているので、状況が判る。

③手頃なワンルームを数件持つとリスク分散ができる。

④東京都内では、ワンルーム開発規制がなされて、ワンルームがプレミアム化する。

⑤借り入れをしても、何かあれば保険でカバーできる。

といった感じでしょうか。

 

実は私もサラリーマン時代に兼業大家さんに憧れて勉強したこともあります。

サラリーマンをしながら、副業としてマンション経営を行い、育てていき、

ある朝、大きく育ったマンション経営の収入が安月給を超えるのです!!!

そして、朝の通勤電車とオサラバし、不毛な事務処理ともサヨナラする。

事務の女子社員は、少しは寂しがってくれるのだろうか・・・・・・・。

なんて夢をみて、本を何冊も貪り読んだアタクシ・・・・・。

でも、小心者のアタクシは、マンション経営を始めることはありませんでした。

理由は以下の通りです。

 

 

大事なのは物件選定と志。

これから記載することは、私の個人的な意見ですので、参考意見としてお読みください。

マンション経営が成り立つためには、継続して借りてくれる人がいて、確実に家賃が入ってくることが重要です。

そのためには、賃借人さんが住みやすく、住み続けてくれることが必要です。

 

現在日本の、空き家率は、2008年の統計で、13.1%。日本の全住宅のうち、10軒に1軒以上が空き家。今も空き家率は増加中。人口も既に減少中です。

今後も、継続して借り手市場が続くと思います。

聞いた話によると地方では、20㎡のワンルームは、月2万円でも借り手がつかないところがあるとのことでした。

(柏・我孫子には、投資用の中古マンションはほとんどないと思います・・・・・。)

もちろん地方と比べて人口も産業も多い東京はニーズは圧倒的に多いです。

しかし、人口は減っていき、ワンルームの借り手のターゲットである大学生や若者は確実に減っていくのです。

変わって、独居の高齢者がワンルームの借り手のターゲットとして、クローズアップされてくる可能性はあります。

日本の人口の65歳以上の割合は、2010年で23.1%(ほぼ4人に1人)、2035年には、33.4%(3人に1人)になります。有望なターゲットかもしれません。

ただ、私がマンション管理に携わった経験上、バリアフリー化できている投資マンション(ワンルームマンション)は、皆様が思っているほど多くはありません。

投資マンションを買われるのであれば、利回りだけでなく、必ず現地に行って確認すべきです。

 

また、修繕積立金の少なさも懸念材料です。

私の経験上、投資マンションを新築する際には、利回りを良くするため、修繕積立金は、格安に設定されています。一番酷い例だと、月額600円なんてマンションもありました。月額600円、年額7200円、10年で72000円。何もできません。

その後、修繕積立金の値上げを行い、5倍アップにしましたが、それでも月額3000円です。年額36000円、10年で36万円。

仮に、新規売り出し時の修繕積立基金(一時金)があって、最初の大規模修繕工事を実施できたとしても、その後の大規模修繕工事や給排水設備メンテやエレベーターのリニューアル等は出来ず、建物を維持していくことは、困難です。

 

では、修繕積立金を値上げすれば良いではないか。

とのご意見もあるかと思いますが

①値上げをすると利回りが悪くなる。

②総会で、区分所有者数と議決権の3/4以上の賛成が必要。

というハードルがあり、なかなか値上げもできません。

 

更に、お部屋の所有者も全国各地に散らばっており、建物を見たことがない人も多く、

役員会(理事会)は、ほとんど開かれません。

所有者自体が無関心。

 

一方、共用部分を管理しているマンション管理会社は、その場しのぎの管理をしている傾向があると思います。

私の知っている管理会社では、「業務の効率化」の名のもとに、理事会の開催されない投資物件を集約化して、担当者が一人当たり、50~60棟程度の管理していました。

担当者は、管理委託契約に違反しないように、毎月1回の報告書の作成と年間1回必ず開かなければならない総会の準備だけで手一杯で、会社でひたすら事務処理をしています。マンションへは、準社員やパートの人間が専門で巡回に行きます。

分業とはいえ、マンションの実態を見ることなく適正で長期的な視野を持った管理ができるのかに私は疑問を感じました。

 

投資マンション(ワンルーム)は、ファミリータイプのマンションに比較して、マンションの管理に真剣に取り組んでいる人が、圧倒的に少ないのです。

これは、マンションの荒廃とスラム化を生む可能性があります。

荒廃やスラム化が進めば、管理費・修繕積立金を支払いが滞る人が増え、さらにスラム化が進む。そんな負のサイクルにならないかと懸念する次第です。

 

これから、投資マンションを買う方は、投資したマンションの管理にも興味を持ち、

ご自身で理事長になり、管理会社を監督するような志を持って買うべきかもしれません。管理会社にお任せで、毎月家賃だけ入ってくる。そんな時代は、長くは続かないと私は思います。

 

ただ、アタクシがマンション経営に踏み出さなかった最大の理由は、お金と勇気が無かったから、なんですけどねぇ。ヘナチョコなんで・・・・。

 

最後まで、お読みいただき有難うございました。