マンションを買うなら新耐震のものを

昨日、打ち合わせで新宿西口の某高層ビルへ行きました。
時間に余裕があったので、スバルビルの1階にあるショールームを見てきました。

もともとスバル好きで、レガシィにも乗っていたこともあります。

が、驚いたのは、

ショールームにいた、おねぇさんの可愛いこと、カワイイこと。

別に車を買う予定もなく、口説く勇気もなく・・・・。

でも、「カタログもらえますか?」なんて話かけてしまうアタクシ。

ほんとに駄目おやじ・・・。

少し舞い上がりながら、スバルビルを後にして、高層ビルに到着すると

1階ロビーに高層ビルの制震構造についての説明のパネルがありました。

東日本大震災があり、南海トラフ地震が危惧されるなか

マンションの耐震について考えてみたいと思います。

 

買うなら絶対に新耐震基準のマンションを

少し難しいお話になりますが、
東京都は、平成23年に「東京における特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」を施行しました。

この条例は、大地震などの災害時に支援物資を輸送する道路を決めておき、その道路の安全を確保するため、沿道の建物を耐震化していくという趣旨です。

http://www.taishin.metro.tokyo.jp/pdf/dl_007.pdf

これに基づき、旧耐震基準の建物で一定の物は、耐震診断が義務付けされました。

「旧耐震基準」とは、簡単に言えば1981年(昭和56年)5月以前の基準となります。

建物の耐震基準は、1981年6月より大幅に強化され、現在の耐震基準の原点である「新耐震基準」となりました。

 

私が管理にかかわっていたマンションも条例により耐震診断を行うことになりました。

1階が駐車場となっている(ピロティ)タイプの70戸+アルファのマンションです。

ちなみに、耐震診断費用は、500万円を超えますが、全額が行政からの補助金で賄われます。

東日本大震災の時には、お部屋内の家具が倒れるなどは別にして、建物時代には殆ど被害もなかった建物のですが、1階や4階など何か所かに耐震基準を満たしていない部分があることが判明しました。

ここで考えられる対応策は3つ

①全面的に耐震補強を行い、耐震基準に適合した建物にする。

②予算の範囲で一部補強する。耐震基準には適合できない。

③そのまま何もしない。又は出来ない。

となります。

 

まず、誰しも①全面改修→安全な建物が良いと考えます。しかし、億単位で費用が掛かりますので、費用の捻出が通常のマンションでは出来ません。

マンションの修繕積立金は一般に通常の修繕を想定して集めているので、耐震化の費用などは考えていないのが一般的です。

築年数も古いため、高齢の区分所有者も多く、一時金徴収などの費用負担も困難な方も多いです。

また、行政からの補助も一部なので、余程のお金持ちマンションでない限り、現状では①の選択肢は、合意形成も含めて難しいと思います。

写真は、マンションではありませんが、耐震化したビルです。自宅のバルコニー前に巨大な鉄骨が横たわったら、嫌な人も多いと思います。

 

次の選択肢②です。

一部分だけ補強する。このマンションの場合は、一階部分が駐車場となっていて、高床式(ピロティ)となっており、柱や梁はありますが壁の部分が少ないため、1階の耐震性が一番低かったです。

そこで、柱の部分に炭素繊維シートを巻くなどの部分的補修です。

こちらは、マンションの修繕積立金残額との相談になりますが、費用と効果の算定が難しく、また一部の耐震改修では、補助金がもらえないので、全額が持ち出しとなります。そのため、こちらもマンション内での合意形成には、かなりの努力を要すると思われます。

 

①も②も出来ないと結果として

③の「何もしない。または出来ない。」という選択肢になってきます。

こんなバカな話はないと思いますが、

合意形成には、役員さんの強力なリーダーシップと

マンションの所有者と住民の理解が必要ですが、

共同住宅のため、色々な考え方の人がおり、

多くのマンションでは苦労されているのが現状です。

当然、資産価値は低下していきます。

 

現状、旧耐震基準のマンションにお住まいの方は

問題と向き合って、そのマンションにあった対応策を実施するために

粘り強く活動していく。

 

そして、新たに中古マンションを購入される方は、上記のようなことを踏まえて

マイホーム選びをしていくことが重要ではないでしょうか。

 

最後まで、お読みたいいただき有難うございました。