見落としがちの資金計画の注意点は?

変動金利型は、金利に敏感に。未払い利息って?

変動金利型の住宅ローンは、基本的に、借入期間中の金利が半年ごとに見直され、5年ごとに返済額が見直されます。

 

現在は、超低金利でメリットも非常に多いのですが、長期間借り入れを行う人は、今後の「金利上昇局面で上手いタイミングで固定金利に借り換えを行えるのか」がポイントだと思います。

 

もしも短期間に金利が大幅に上昇すれば、

①元金の減り方が鈍る。

さらに金利が上昇し、利息分が毎月の返済額を上回ってしまうと

②上回った部分→「未払い利息」が発生します。

こうなると、毎月ローンを返済しても、元金が全く減らないことになります。

 

実際にバブル期には、未払い利息が発生する事態があったそうです。

しかし、当時は、不動産価格も大幅に上昇したため、物件を売却すれば住宅ローンを返済することが出来たみたいですね。

 

マンションの場合は、修繕積立金の値上げの可能性が!

新築・中古を問わずマンションを購入した場合には、必ず毎月、管理費と修繕積立金を支払う必要が発生します。(戸建でも修繕費用は、毎月プールすべきです。)

 

管理費は、最近の電気料金の値上げや消費税の値上げ、防犯カメラの増設などで値上げとなる可能性も増えてきますが、2倍になるなどの大幅な値上げは、ほとんどないと思います。

 

一方、修繕積立金は、大幅な値上げとなる可能性があるので、注意したいところです。

新築マンション購入の場合、修繕積立金の値上げは、ほぼあると思ってよいでしょう。

 

マンションを分譲しているディベロッパーさんは、マンションを販売して利益を出しています。マンションを売りやすくするには、管理費や修繕積立金は安めに設定し方が都合がよいため、通常はそうなっています。

 

中古マンションについては、新築時から管理組合がどれだけ修繕積立金値上げの決議をして、改定しているかによって変わってきます。

 

国土交通省の発表の修繕積立金の目安を以下の表のとおりですが、目安としては、専有面積(お部屋の面積)1㎡あたり200円/月程度です。

 

例えば、75㎡のお部屋であれば、75×200円=15,000円が目安です。

これよりも大幅に金額が安い場合には、将来に大幅な修繕積立金の値上げがされる可能性があります。

 

マンションによっては、機械式駐車場があれば、修繕積立金が上振れしますし、平置き駐車場や屋上に携帯電話の基地局があったりして、賃料が管理組合に入れば、下振れします。

修繕積立金の目安
専有面積あたりの修繕積立金の目安

フラット35の「機構団信」が変わりました。

ほとんどの民間ローンは、団体信用生命保険(団信)への加入が要件となっており、保険料は、金利に上乗せされているため、別途保険料の準備は必要ありません。

 

フラット35の団信は、加入が任意で

団信の特約料は、ローン残高の0.358%を年1回支払う形でしたが

2017年9月からは、金利0.28%の上乗せで加入することができるようになりました。

 

今までは年1回の支払いということがネックとなり2年目から団信の保険料を支払えなくなる人が結構いたそうですが、金利上乗せで毎月払うようになれば、銀行の住宅ローンと変わらなくなるので、計画的に返済ができるようになりました。

 

加入は任意なので、一般の生命保険でカバーすることも選択肢の一つかと思います。