資金計画は、どうすれば立てられる?

無理なく返せる額が基本

住宅ローンは、借りられる額ではなく、「無理なく返せる額」にすることが基本です。

よく不動産会社の広告で、「家賃並みの支払いで購入可能!」などと謳われていますが、賃貸とは違い、①固定資産税や都市計画税などの保有にかかる税金②マンションであれば管理費・修繕積立金等、戸建であれば住宅のメンテナンス費用等③床面積が増加すれば、その分の電気代などの費用が増加しますので、単純に家賃並みに考えると後で大変な思いをします。

 

資金計画を検討してみる

購入物件を探す前に、予算を決める必要があります。一般的に、条件の良い物件は、お値段も良いものです。予算を決めずに物件探しをすると、きれいな良い家に住んでも、住宅ローンに追われて、ゆとりのない生活を送ることにもなりかねません。

 

最初に、ご自身の年収や家族構成などから、資金計画をシミュレーションして購入の予算を検討してみましょう。

物件によって、フラット35の利用が出来ない場合もありますが、フラット35のホームページを利用すると様々なシミュレーションが可能です。

 

まずは、固定金利のフラット35を利用した場合に、現在の年収や家族構成で、借入の可能額や月々の支払などをシミュレーションしてみると良いと思います。

固定金利であれば、返済額が明確になりますので、まずは固定金利を基本に様々なケースをシミュレーションしてみましょう。

 

住宅金融支援機構さん→フラット35ホームページ

 

金利上昇期は固定型、下降期は変動型にメリットが基本

住宅ローンは、長期のお借入れになります。そして長期間になればなるほど、「金利の動きは、わかりません。」が、一般的には、金利の上昇局面では、固定金利型と固定金利選択型の固定期間が長いタイプが有利と言われ、金利下降期の局面には、変動金利型と固定金利期間の短いタイプが有利とされています。

 

現在の金利水準は、きわめて低い状態ですので、前者の方が多くの方に有利になる傾向はあるのではないでしょうか。

 

ローン審査のポイント

住宅ローンの借入審査には、融資対象となる「物件の条件」と借り入れる「人の条件(信用力)」があります。

 

「フラット35」の審査は、「物件重視」。

住宅金融支援機構(旧 住宅金融公庫)がバックアップしている「フラット35」の借入審査は、物件重視と言われていて、購入物件には、一定以上の住宅規模や住宅金融支援機構が定める建築技術基準をクリアすることが求められます。

反面、人の条件に関しては、年齢と年収以外に基本的に制限がなく、審査が緩やか言われています。これは、元々が住宅金融公庫ということもあり、多くの人に優良な住宅を供給する使命があったからではないでしょうか。 

 

民間金融機関のローンは、「人の信用力重視」の審査。

民間金融機関のローンは、「人の条件(信用力)」重視と言われています。主な審査項目には、年齢、正社員などの勤務形態、勤続年数、年収、勤務先などがあり、団体信用生命保険の加入も条件となります。

一方、物件については、建築基準法がクリアしていれば、定期借地権付きなどの特殊な物件でなければ審査は緩やか言われています。

 もちろん金融機関毎に独自の審査を行いますので、違いはありますが、傾向は記載したとおりと言えると思います。